Guía completa sobre servidumbre de paso en fincas rústicas

La servidumbre de paso es una institución jurídica de gran relevancia en el mundo de las fincas rústicas, aunque también es posible encontrar este concepto en propiedades urbanas. Se trata de un concepto que regula el acceso a aquellas propiedades que no disponen de salida propia a una vía pública. En este artículo, analizaremos en profundidad su naturaleza, tipos, constitución y efectos legales, todo ello con fundamento en la legislación vigente.

¿Qué es una servidumbre de paso?

La servidumbre de paso es un derecho real limitado que recae sobre un inmueble (predio sirviente) en beneficio de otro (predio dominante), permitiendo el tránsito por el primero con el fin de garantizar el acceso o comunicación del segundo con una vía pública u otro punto de interés.

El Código Civil regula esta institución en los artículos 564 y siguientes, estableciendo los requisitos y formas de constitución. En particular, el artículo 564 reconoce el derecho de paso a favor del propietario de una finca enclavada entre otras ajenas, cuando no tenga salida a un camino público. Este derecho tiene como objetivo garantizar la utilidad y explotación del predio dominante, evitando que una finca quede incomunicada y sin posibilidad de acceso.

Tipos de servidumbre de paso

Las servidumbres de paso pueden clasificarse en dos grandes categorías: voluntarias y forzosas.

Servidumbre voluntaria

Es aquella que se establece por acuerdo entre las partes, generalmente a través de un contrato o negocio jurídico. Puede constituirse de forma gratuita o mediante contraprestación económica. En este caso, los propietarios de ambas fincas determinan los términos y condiciones del derecho de paso, incluyendo su anchura, horarios de uso, limitaciones y otras estipulaciones.

Por ejemplo, dos propietarios de fincas rústicas pueden pactar una servidumbre de paso para facilitar el acceso a un terreno agrícola sin necesidad de expropiación forzosa. Este acuerdo debe formalizarse por escrito y, preferiblemente, inscribirse en el Registro de la Propiedad para dotarlo de mayor seguridad jurídica.

Servidumbre forzosa

La servidumbre forzosa se impone por necesidad y está regulada por la ley, con el objetivo de evitar que una finca quede incomunicada. Según el artículo 564 del Código Civil, el dueño del predio enclavado sin salida a un camino público puede exigir a los propietarios colindantes que le otorguen un paso adecuado, a cambio de la correspondiente indemnización.

Un caso paradigmático es aquel en que una finca rústica ha quedado rodeada de otras tras sucesivas segregaciones y ventas, sin que se haya previsto una vía de acceso. En tales supuestos, el propietario afectado puede solicitar la servidumbre judicialmente si no se alcanza un acuerdo con los vecinos.

La indemnización se calcula en función del perjuicio causado al predio sirviente y el impacto sobre su explotación agraria. Es importante destacar que, según el Tribunal Supremo, la servidumbre forzosa debe establecerse por la vía menos gravosa para el predio sirviente, buscando minimizar los daños o inconvenientes derivados del paso.

Conceptos asociados a la servidumbre de paso

¿Qué es el predio dominante?

El predio dominante es aquel inmueble que se beneficia de la servidumbre de paso, es decir, la finca cuyo propietario necesita acceder a través del predio sirviente.

¿Qué es el predio sirviente?

El predio sirviente es la finca sobre la que recae la carga de la servidumbre, permitiendo el paso del propietario del predio dominante. Este inmueble soporta la carga del derecho real y su titular debe permitir el acceso sin impedir el ejercicio del derecho de paso reconocido.

¿Qué es una finca enclavada?

No es ni más ni menos que la finca que se ha quedado sin acceso, lo más habitual es que esto ocurra al dividir una herencia o proindiviso o en el momento de hacer lotes con una parcela. En estas situaciones, hay que crear nuevas servidumbres para dar paso a las nuevas segregaciones. Esto se debe ya que al crear los títulos, por falta de información o despiste, se olvidaron de crear legalmente las servidumbres.

¿Cómo se constituye una servidumbre de paso?

Existen varias formas de constituir una servidumbre de paso, que detallamos a continuación:

Acuerdo entre partes

Cuando los propietarios llegan a un acuerdo voluntario, la servidumbre se establece mediante un contrato privado o público, que puede inscribirse en el Registro de la Propiedad para garantizar su oponibilidad a terceros.

Sentencia judicial

Si no hay acuerdo, el propietario del predio dominante puede acudir a la vía judicial para solicitar el reconocimiento de la servidumbre, acreditando la necesidad del paso y la inexistencia de alternativas razonables.

Usucapión

Si el paso se ha utilizado de forma ininterrumpida, pacífica y pública durante el tiempo establecido por la ley, podría adquirirse por prescripción adquisitiva o usucapión.

Preguntas frecuentes sobre la servidumbre de paso

¿Se puede cerrar o vallar una servidumbre de paso?

El propietario del predio sirviente no puede impedir el uso de la servidumbre, aunque puede establecer cerramientos siempre que deje un acceso adecuado (por ejemplo, una puerta o cancela con llave que facilite el paso al beneficiario de la servidumbre).

¿Qué diferencia hay entre camino público y servidumbre de paso?

Los caminos públicos son bienes de dominio público destinados al uso general, mientras que la servidumbre de paso es un derecho real privado que permite el acceso sobre una finca particular.

¿Cómo se calcula la indemnización por una servidumbre de paso?

La indemnización se determina en función del perjuicio causado al predio sirviente, teniendo en cuenta factores como la extensión del paso, su impacto en la explotación agraria y el valor del suelo afectado.

¿Es necesario escriturar la servidumbre?

No es obligatorio, pero se recomienda inscribirla en el Registro de la Propiedad para dotarla de seguridad jurídica y evitar conflictos futuros.

¿Se debe indemnizar para constituir una servidumbre de paso sobre una parcela?

Obviamente para constituir una nueva servidumbre de paso se tendrá que indemnizar al resto de propietarios que tengan que permitirlo. Realmente en España, pueden obligarte bajo ciertas circunstancias a constituir una servidumbre sobre tu propiedad siempre y cuando se trate de asegurar el acceso a fincas que carecen de él o cuyo acceso es insuficiente o inadecuado para el uso y disfrute normales de la propiedad. 

Eso sí, la servidumbre de paso debe de trazarse por el punto menos perjudicial para los propietarios de las fincas colindantes, y en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia desde la finca enclavada hasta el camino público.

Importancia de los peritos agrícolas en la servidumbre de paso

En casos de litigios o establecimiento de servidumbres de paso, la figura del perito agrícola es crucial. Estos profesionales desempeñan un papel fundamental en la valoración del impacto de la servidumbre sobre el predio sirviente, determinando el perjuicio económico causado y asesorando sobre la mejor ubicación del paso para minimizar afectaciones.

Los peritos agrícolas también pueden intervenir en la estimación de indemnizaciones, evaluando el valor de los cultivos, infraestructuras o explotaciones afectadas por el derecho de paso. Su informe técnico puede ser determinante en procesos judiciales, ya que proporciona una base objetiva y cuantificable para resolver disputas entre propietarios.

Por ello, contar con la asistencia de un perito agrícola no solo facilita la resolución de conflictos, sino que también permite garantizar que la servidumbre de paso se establezca de manera justa y equilibrada para ambas partes.

¿ Cómo podemos ayudarle en Perytas con una servidumbre de paso?

Lo ideal es llegar a un acuerdo entre los propietarios, pero si te estás informando es porque no hubo manera de llegar a ese acuerdo, en ese caso dependiendo de lo que necesites te podemos ayudar con una pericial de la siguiente forma: 

Si quieres constituir la servidumbre de paso y se opone el vecino (predio dominante)

Pues no te queda más remedio que presentar una demanda para establecer una servidumbre de paso legal y lo primero que te hace falta es un informe de un perito agrícola para la demanda prosperé, ya que hay que justificar que es necesario el paso, y que además es el camino menos gravoso para el predio sirviente.

Además es importante en la pericial establecer que la extensión es la más corta desde la finca enclavada de forma que su trazado suponga el menor perjuicio para la finca que debe permitir el paso.

Si te van a constituir sobre tu finca la servidumbre de paso (predio sirviente)

Pues para comprobar que la servidumbre sea la que realmente cause el “menor perjuicio» y que en caso de que se inste  la acción negatoria de servidumbre aportar un informe claro, gráfico y representativo de porqué no es así, aportando la mejor opción real y con una valoración real de la cantidad que nos tendrá que indemnizar el predio dominante.

Si necesita el trabajo de un perito agrícola, no dude en contactar con nuestros gestores y le atendemos sin compromiso.

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