Cliente Perytas | Informe de lucro cesante por incumplimiento en la permuta de un solar por una obra futura

En el post de hoy os vamos a hablar de un expediente muy interesante realizado por nuestros peritos arquitectos. Nuestro cliente, precisaba de un informe pericial, en el que se determinase el cálculo del lucro cesante por un incumplimiento de contrato. ¿Su necesidad?, se había procedido a la permuta de un solar por una obra futura y, el propietario del solar, había roto el contrato antes de finalizar las obras. ¿Cómo afectó a nuestro cliente este hecho? ¿Qué es una permuta de un solar por una obra futura? ¡Conoce toda la información en este post!

¿Qué es la permuta de un solar a cambio de una obra futura?

Una permuta de un solar a cambio de una obra futura es una realidad muy habitual en la actualidad. En la misma, participan el propietario del solar (cedente) y el promotor que ejecuta la obra (cesionario). El propietario cede la propiedad del solar al promotor a cambio de que, cuando finalicen las obras, se haga con la propiedad de alguno de los inmuebles que se han construido. Por tanto, el propietario cede un solar, pero en el futuro recibe la propiedad de los inmuebles que se hayan acordado. 

En ocasiones, el valor del solar difiere con el valor de los futuros inmuebles que se ceden, por tanto, se puede acordar entre las partes el pago de una diferencia económica como contraprestación. 

¿Qué beneficios tiene un contrato de permuta de un solar a cambio de una obra futura?

Tanto el cedente como el cesionario se ven beneficiados de la permuta y ambos, reciben una contraprestación a la operación realizada. Os contamos los beneficios que pueden tener ambas partes.

¿Qué beneficios tiene un cedente (propietario) en la permuta de un solar?

El aspecto más importante por el que esta permuta se lleva a cabo, es que el solar puede ser edificado sin la inversión por parte del propietario. En ocasiones, las normativas urbanísticas dan un plazo de edificación y si no se construye, después no se puede edificar. Por ello, en caso de incapacidad económica por parte del propietario, la permuta del solar puede ser una oportunidad para edificar dicho solar. 

Otro beneficio para el propietario, es la consecución de uno o varios inmuebles a cambio de un solar, sin el inconveniente de ocuparse de la urbanización del mismo. Por ejemplo, un propietario puede cambiar un suelo urbano por un par de viviendas. 

¿Qué beneficios tiene un cesionario (promotor) en la permuta de un solar?

En el otro lado de la operación, el cesionario tiene como principal beneficio el poder desarrollar la promoción sin desembolsar el coste del solar. De esta forma, el promotor podrá ejecutar la promoción y por tanto, sacarle rentabilidad económica al solar sin comprarlo, a cambio de una contraprestación de bienes inmuebles en el futuro. 

Antecedentes a la realización del informe de lucro cesante en la permuta de un solar

Entrando en materia del informe pericial realizado por nuestros peritos arquitectos, nuestro cliente (el promotor), había acordado con el propietario la permuta de un solar de 2.500m2, en el que se iba a desarrollar una promoción de 18 viviendas unifamiliares. Nuestro cliente aceptaba la propiedad del solar, a cambio de ceder al cedente la propiedad de 5 de esos chalets unifamiliares.

Una vez que se ha formalizado todo, nuestro cliente procede a la venta de las viviendas sobre planos, llegando a vender 8 de las viviendas que se iban a edificar. En ese momento, el propietario decide romper el contrato de permuta, dejando a nuestro cliente en una mala situación. Derivado de esta situación, nuestro cliente requiere de un informe pericial, que determine el lucro cesante que se produce por la no ejecución de las obras en 2017, además de un informe de viabilidad que determine si, ejecutar la misma promoción en 2023 actualmente es rentable. 

Informe pericial de lucro cesante por incumplimiento de contrato en la permuta de un solar

Tras recabar toda la información y recopilar toda la documentación (más adelante os detallamos qué documentación se solicita), nuestros peritos arquitectos se pusieron manos a la obra para la ejecución del informe pericial. 

Beneficio del promotor en 2017

Nuestros peritos arquitectos forenses, determinaron que el beneficio del promotor conforme a la Orden ECO 805/2003, llevando a cabo toda la promoción, rondaría los 540.000€, después de tener en cuenta, por un lado, los ingresos que generaría la venta de los inmuebles (alrededor de 3M de euros) descontando todos los gastos asociados a la promoción (ejecución material, gastos generales, beneficio del promotor, impuestos y licencias, etc) y el valor del solar; en total, unos gastos alrededor de los 2.5M de euros.

Nulo beneficio del promotor en 2023, análisis de viabilidad de la promoción

Por otro lado, el mismo análisis se realizó para el año 2023. En este caso, pese a que el precio de la vivienda aumentaba en unos 400€ por metro cuadrado, los costes y gastos también aumentaban considerablemente. Por tanto, los ingresos que generaría la promoción serían superiores a 2017, alrededor de 4.3M de euros, pero, los gastos pasarían de 2.5M de euros en 2017 teniendo en cuenta el valor del solar a 3.5M de euros en 2023 sin tener en cuenta el valor del solar. Este hecho hace que, el beneficio del promotor fuese de 0, ya que, el valor del solar se cifró en 800.000€.

Resultado del informe pericial de lucro cesante por el incumplimiento de contrato de permuta del solar

Tras los análisis realizados, utilizando el método residual estático y, teniendo en cuenta que nuestro cliente ya había vendido 8 inmuebles, el beneficio de la promoción se calculó en aproximadamente 270.000€. 

Documentación utilizada en el cálculo del lucro cesante por el incumplimiento del contrato

Nuestros peritos arquitectos solicitaron al cliente numerosa información y documentación para llevar a cabo el trabajo realizado. En el caso de este cliente, se solicitó el proyecto básico de la promoción diseñada y comercializada, el presupuesto de ejecución material del proyecto, el dossier de los precios de venta de los inmuebles en 2017 y la tasación de los inmuebles futuros en 2023. 

¿Dónde se regula el contrato de permuta de solar por obra futura?

Este contrato, actualmente no dispone de una regulación específica a nivel estatal. Tampoco viene tipificado de forma directa en el Código Civil, no obstante, para esta tipología, resultan de aplicación los siguientes artículos.  

• Artículo 1271: establece que pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, incluyendo las cosas futuras.
• Artículo 1538: “La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.” 
• Artículo 1539: “Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió.”
• Artículo 1540: “Cuando la segunda obligación consiste simplemente en añadir o quitar una especie, género o cantidad a la primera, los codeudores solidarios y subsidiarios podrán ser obligados hasta concurrencia de aquello en que ambas obligaciones convienen.”
• Artículo 1541: “En todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta.”

Solicite un perito arquitecto para un informe pericial

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