Cliente Perytas | La intervención de nuestros peritos tasadores en el conocido «caso Malaya»

En el día de hoy os vamos a hablar de un expediente de hace 14 años, en concreto, entre septiembre y noviembre de 2010, aunque el juicio se hizo años más tarde. Contacta con Perytas, el abogado de uno de los investigados del “caso Malaya”. ¿Su necesidad?, nuestro cliente requiere de informes de tasación de varios locales comerciales. ¿Por qué?, su cliente está acusado de un delito de prevaricación y malversación por la ejecución de un convenio de permuta entre el Ayuntamiento y una entidad privada, en este caso, una inmobiliaria. ¿Qué había pasado? ¡Os dejamos una imagen con un adelanto de la sentencia!

Antecedentes al informe de valoración realizado por nuestros peritos tasadores

El “caso Malaya”, el juicio contra la corrupción urbanística más importante de España. En mayor o menor medida, todos hemos escuchado, leído o visto noticias acerca de los supuestos “saqueos” a las arcas públicas, de los convenios urbanísticos de dudosa legalidad en los que, supuestamente, se favorecía de forma desmesurada a las mismas partes intervinientes, en perjuicio de los intereses públicos.

El caso que nos ocupa fue una mínima parte de todo lo que implicó el caso, en concreto, el fondo del asunto era un convenio de permuta, respaldado por varios integrantes de la junta de gobierno del consistorio, en el cual se intercambiaban unos inmuebles con una empresa privada. 

Tras las comprobaciones realizadas en el marco de la investigación judicial, según los informes y tasaciones de los peritos de Hacienda, este convenio adolecía de un desequilibrio cuantificado en casi tres millones de euros en perjuicio del ayuntamiento. Es decir, según los técnicos de Hacienda, el local que cedía el ayuntamiento a la empresa privada era más caro que el que recibía el Ayuntamiento.

Es decir, según los técnicos de Hacienda, el Ayuntamiento supuestamente elaboraba una permuta con una empresa privada, por la que cedía un local valorado en X importe y recibía un local valorado en X – Y. Es decir, en una cantidad inferior.

¿Por qué interviene Perytas en el caso Malaya?

Como peritos tasadores con una amplia experiencia en el sector, a través de uno de nuestros clientes, el abogado del acusado contactó con nosotros para exponernos el asunto. A todas luces asomaban los delitos de los que se acusaba a los denunciados, pero hay que ser claros, todo el mundo es inocente hasta que se demuestra lo contrario. 

Como ya hemos comentado, las tasaciones realizadas por los técnicos designados por la parte actora (Arquitectos Superiores de Hacienda) reflejaban que el inmueble que entregaba el Ayuntamiento tenía un valor muy superior, casi tres millones de euros, al que recibía a cambio. ¿Era real esta diferencia de valor?

¿Cómo es posible, que aun existiendo informes redactados por técnicos con rango Superior del propio Ministerio de Economía y Hacienda, no quedara suficientemente probado el delito? Pues bien, la solución a la cuestión radica en que la valoración que se debía realizar, era un tanto complicada. Intentaremos explicarlo de forma clara, aunque pediremos previamente una especial atención del lector.

¿Qué había pasado con las tasaciones de Hacienda?

La permuta de los inmuebles se realizó en el año 2004 y posteriormente, en el año 2007, fue cuando se solicitó el informe de tasación a los peritos de Hacienda, para revisar si existía desequilibrio en dicho convenio. Nos encontramos con que, con 3 años de diferencia, tuvieron que valorar dos inmuebles, sin visitarlos ni tan siquiera el entorno donde se ubican, sin más datos que las descripciones registrales de los mismos.

No hay que olvidar, ni tampoco dejar pasar que, actualmente existe una normativa que regula las valoraciones inmobiliarias, la Orden ECO 805/2003. Por tanto, no podemos olvidar que el procedimiento de valoración, requiere la disposición previa de todas las características del inmueble. Si no se dispone de todos los datos, difícilmente se puede realizar una tasación de forma correcta. ¿Compraría usted un inmueble sin verlo? Claro, pues yo, sin verlo, no lo puedo valorar.

Además, para realizar el pertinente estudio de mercado, no pudieron o no estimaron oportuno, tener acceso a bases de datos de compraventas de inmuebles similares del año 2004, con lo que tuvieron que rectificar mediante coeficientes correctores, los datos de fecha 2007 que sí disponían. Estos coeficientes correctores, basados en el estudio de la evolución del mercado inmobiliario, no son datos exactos, sino basados en publicaciones del sector inmobiliario, los cuales varían de forma considerada según la fuente consultada, por lo que pueden generar errores de bulto si no se aplica de forma muy cuidadosa.

Nuestro informe de tasación, intervención y sentencia judicial

Tras exponer todos los antecedentes y algunas percepciones, debemos advertir que tras un primer estudio somero de los informes emitidos, que servían a la acusación, ya aparecieron las primeras contradicciones. La sorpresa llegó con el estudio intrínseco del dictamen, en el se entreveía que los errores cometidos en la tasación de ambos inmuebles, invalidaban el resultado del mismo.

Uno de los locales en cuestión disponía de una farmacia como actividad económica. Los técnicos de Hacienda, incorporaron a la tasación el valor económico de la sociedad. Valorar un local comercial con la actividad comercial que se realiza es un error de bulto, ya que el local hoy puede ser una farmacia y mañana una cafetería. Se tratan de locales polivalentes. 

El encargo al que atendimos consistía en analizar esas tasaciones, comprobar la veracidad de los datos aportados, de los métodos utilizados, de los cálculos realizados y como no, de los resultados dictaminados. 

Por nuestra parte realizamos un informe, en el cual se pusieron de manifiesto las carencias del informe suscrito por los peritos superiores de Hacienda. Además, realizamos un informe de tasación independiente donde valoramos de forma separada ambos locales comerciales, de acuerdo a la Orden ECO 805/2003.

Nuestros informes determinaron que, en contra de lo que decían los técnicos de Hacienda, ambos locales tenían un valor de mercado relativamente similar (en torno a 4 millones de euros) y no una diferencia de 3 millones de euros entre el valor de uno de los locales y los otros.

Intervención y ratificación judicial de los peritos tasadores de Perytas

Tras la realización de nuestros informes, y después de más de un año de juicio, se practicó la prueba pericial en la sesión en plenario y la sala tuvo la oportunidad de contrastar conjuntamente los dictámenes de los peritos de las dos partes, acusación por un lado y defensa por otra, en esta última nos encontramos nosotros. De esta última parte de la trama y concluyendo el relato, no puedo más que copiar la sentencia del Señor Juez:

«En el presente caso y aun partiendo de la validez y congruencia del dictamen emitido por los Peritos oficiales de Hacienda, hemos de reconocer sin embargo, que el ofrecido por los Sres. Alcalá y Canto (técnicos de Perytas) ha sido más completo, de mayor rigor científico y ha venido a poner de manifiesto las carencias del ofrecido por los Peritos de Hacienda… «

Tras conocer la sentencia debemos comentar que la acusada por prevaricación y malversación fue absuelta de este caso, siendo el informe de Perytas la prueba clave para la sentencia del juez.

Actuar con rigor y profesionalidad SIEMPRE es importante, incluso en aquellos casos mediáticos en los que se asoma una realidad bien distinta a la que un cliente asegura. Como peritos tasadores, siempre actuamos con profesionalidad. Y usted, ¿necesita un perito tasador para un procedimiento judicial? ¡Contacte con nuestros gestores o rellene el siguiente formulario y le llamamos sin compromiso!

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