Tasación de unas minas de hierro. Un informe de valoración de gestión urbanística

En el día de hoy, os vamos a hablar sobre un caso real de tasación de unas minas de hierro. Nuestro cliente acude a Perytas con la necesidad de realizar una valoración de un terreno con una superficie de más de 9 millones de metros cuadrados, en concreto, más de 900 hectáreas de terreno. Sobre el terreno, se ubica unas minas de hierro que se habían cerrado debido a la baja rentabilidad. ¡Os contamos todos los detalles sobre la valoración realizada!

Tasación de unas minas de hierro para conocer su aprovechamiento urbanístico

Tras cerrar las minas, nuestros clientes querían conocer el posible valor que tendrían sus parcelas en caso de querer construir un gran complejo hotelero. Por lo tanto, la finalidad de esta tasación era la valoración de la gestión urbanística de todo este terreno para conocer la viabilidad económica del proyecto de edificación.

De acuerdo a las Normas Técnicas de Valoración, hay que hacer incidencia en el siguiente apartado:

El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor

Por tanto, a la hora de la elección del mejor método de valoración, nuestros técnicos se ciñeron al principio de mayor y mejor uso.

Por otro lado, tuvieron que tener en cuenta que el valor del suelo se deriva de su utilización o posible utilización inmobiliaria: puede tener un valor de uso en sí mismo y un valor como soporte de edificabilidad en cuanto es susceptible de ser edificado, por lo que se habla de metro cuadrado edificable. Para conocer el valor de este terreno en cuestión, se realizó un estudio de mercado del suelo, que incluía el estudio de la situación de la demanda en ese momento por un lado, y el previsible resultado una vez que el proyecto hotelero estuviera finalizado por otro.

Factores que afectaron a la valoración de los terrenos de la mina

En cuanto a la demanda, se estudiaron dos características principalmente: la inversión económica (a nivel nacional e internacional), en la que se utiliza el suelo como activo de inversión con el fin de obtener beneficios económicos derivados del incremento de su valor de mercado tras su gestión a gran escala; y la formación de nuevas áreas de urbanización (a nivel nacional), centrado en la creación de nuevos hogares como segunda vivienda, pues se trataba de sueles más apropiados de núcleos urbanos. Además de lo anterior, había que tener en cuenta la situación económica tan poco favorable que se estaba viviendo para la gestión del suelo, una situación que se extiende hasta día de hoy lamentablemente.

Por otro lado, se estudió la oferta, en la que destacaban varias características del suelo: conexión, enclave paisajístico, instalaciones, campo de golf, museo minero, laguna, etc., lo que hacía de este lugar, en opinión de nuestros técnicos, un producto especialmente interesante y diferente a la habitual urbanización residencial. Por otro lado, el ciclo de producción inmobiliario, de muy larga duración (4-5 años), exigía que las previsiones a medio plazo se tradujeran en la necesidad de proveerse de suelo a plazos superiores a la duración del ciclo, lo cual podría resultar interesante para empresas medianas del sector una vez superada la crisis económica. Por todo esto, nuestros técnicos llegaron a la conclusión de que en ese momento no existía un mercado de suelo urbano comparable al del complejo que se quería construir aquí.

Para el estudio de la construcción del complejo hotelero, se dividió el terreno por zonas según el desarrollo del proyecto:

En cuanto a la valoración de nuestros técnicos, trataron el valor del suelo una vez consolidado y dividido en dos partes:  suelo urbano y no urbanizable. Además, para dicho cálculo se ciñeron a la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. Como resultado, gracias a todos los datos y documentos aportados por las distintas partes y recogidos por nuestros técnicos en su visita, se llegó a la conclusión de que, si se desarrollara la totalidad del proyecto, este presentaría una viabilidad económica de 117.930.808,86 €, o lo que es lo mismo, un valor unitario de 12,95 € / m².

¿Necesita un informe de valoración de gestión urbanística o proyectos de viabilidad económica de proyectos de edificación? ¿Necesita un perito tasador? ¡No dude en contactar con nuestros gestores o rellene el siguiente formulario y le llamaremos sin compromiso!

Comparte este artículo