Cliente Perytas | Tasación de fincas y propuesta de lotes por herencia

En el amplio mundo de las herencias, en ocasiones nos encontramos con varios servicios para un mismo cliente. Este fue el caso del cliente sobre el que os vamos a hablar hoy. Contacta con Perytas una familia que ha recibido en herencia un total de 16 fincas. Nuestros clientes, los herederos, precisan de dos servicios, por un lado, la tasación y valoración de las 15 propiedades y, por otro lado, una propuesta de división en 4 lotes, uno por cada heredero. 

Entre las propiedades, podemos destacar que se tratan de once fincas rústicas y cuatro fincas urbanas, entre las que destacamos tres solares urbanos y una cochera.

Los herederos quieren quedarse las propiedades, pero necesitan contabilizar economicamente el importe de cada una de ellas y disponer de una propuesta independiente de lotes para compensarse entre ellos. 

Valoración de fincas rústicas por un perito tasador

Para comenzar el trabajo de tasación de las fincas rústicas, nuestros peritos tasadores realizaron una visita insitu a las fincas. Debemos advertir de la IMPORTANCIA de realizar visitas presenciales siempre que se haga una tasación oficial. 

Durante la visita, nuestros peritos realizaron diferentes comprobaciones:

• Término municipal: se comprueba que las fincas pertenecen a tres término municipales diferentes.
• Estado actual de las parcelas: Se tratan de parcelas rústicas de olivar adulto de regadío, en normal estado vegetativo, sin vallar. Además, se comprueba que durante el último año no se han realizado labores agrícolas, aunque sí se han regado y abonado. 
• Estudio del suelo y de la pendiente: Se analiza el tipo de tierra XEROCHREPTS, de color pardo rojizo, conocido como “colorao”. Es un suelo fuertemente seco en verano y se caracteriza por ser una transición entre los terrenos cálidos de la campiña y los calizos duros de las Serranías Subbéticas. El terreno presenta pendientes acusadas.
• Instalación eléctrica: Se comprueba que no disponen de instalación eléctrica.

Además, se realizan comprobaciones sobre los cultivos y la hidrología de las fincas, con lo que se determina que la finca lleva desde sus inicios recibiendo la aportación de la comunidad de regantes pese a que, por una cuestión burocrática, las parcelas no pertenecen a la comunidad actualmente. 

La propiedad de las fincas recibe ⅓ de la PAC, ya que los ⅔ restantes están cedidos a un aparcero. 

Estudio de mercado de las fincas objeto de tasación

Para la valoración de las fincas, nuestros peritos tasadores emplearon el método de comparación ya que se determinó un mercado representativo de 6 testigos de fincas similares en el mismo lugar. 

El estudio de los testigos comparables nos arrojó un valor medio de 34.500€ por Ha de olivo de regadío. Este valor, multiplicado por la superficie de las fincas, determinó un valor de aproximadamente de entre 570.000€ y 630.000€.

*Aunque no es habitual dar un intervalo de valor, de hecho, casi nunca se hace, nuestro cliente tuvo la necesidad especial de tener un intervalo, en el que el valor más bajo determinaba un valor de venta rápida y el valor más alto, el mayor valor por el que se podrían vender las fincas.*

Tasación de suelos urbanos y una cochera por herencia

Además de la tasación de las fincas rústicas, nuestros peritos tasadores se enfrentaron a la tasación de 3 suelos urbanos en Villanueva del Arzobispo y de una cochera en el término municipal de Huelva. 

El informe de tasación de la cochera se realizó por el método de comparación. Tras la visita insitu al garaje, y, una vez realizadas todas las comprobaciones y análisis del inmueble y su entorno, se comenzó con el estudio de mercado de plazas de garaje. El estudio de comparables y su homogeneización determinó un precio por metro cuadrado de aproximadamente 500€.

Respecto de los suelos urbanos, como peritos tasadores sabemos de la dificultad de dichas valoraciones. Aunque muchas veces nos encontramos con clientes que comparan los suelos, hay que aclarar que el método idóneo de valoración de suelos urbanos es el método residual estático.

Con dicho método, nuestros peritos buscan la edificación más probable en un solar, y se determina el valor de mercado de dicha propiedad, descontando gastos asociados a la edificación. Finalmente, se determinó un precio por metro cuadrado de suelo urbano de aproximadamente 800€.

Propuesta de lotes de las fincas objeto de tasación

La segunda labor de nuestros peritos, respecto a la tasación de las fincas rústicas, era realizar una propuesta de lotes en función del valor de las fincas y de su ubicación y características. 

La mayor dificultad es la de ajustar lotes de forma homogénea, que no sea un gran perjuicio para alguna de las partes, teniendo en cuenta que no siempre las fincas pueden ser divididas. Por ejemplo, un tercio de las fincas pertenecían a una misma unidad. 

Así pues, el reparto propuesto por Perytas fue el siguiente:

• Lote 1: Se propuso un lote de 5 fincas rústicas, con un valor aproximado de 160.000€, entre los que se destacan 4 fincas rústicas y una de los suelos urbanos.
• Lote 2: Se propuso un lote de 3 fincas, con un valor aproximado de 170.000€, entre los que se encuentran dos fincas rústicas y una urbana.
• Lote 3: Se propuso un lote de 3 fincas, con un valor aproximado de 179.000€. Este lote estaba formado por dos fincas rústicas y una de las urbanas.
• Lote 4: Por último, propusimos un lote de 4 fincas, 3 rústicas y la última de las urbanas. Con un valor aproximado de 164.000€.

¿Cómo debían hacerse las compensaciones?

Tras la propuesta de lotes y la asignación aleatoria de cada lote a un heredero, nuestra propuesta de compensaciones fue la siguiente:

• Heredero que se le asigna el lote 1, debe recibir 8.000€ del heredero que reciba el lote 3.
• Heredero que recibe el lote 3, debe abonar 1.100€ al que se le asigne el lote 4.
• Heredero que sea asignado en el lote 2, debe entregar 3.000€ al heredero que reciba el lote 4.

Como podéis ver en este post, no siempre el reparto de una herencia es sencillo, por eso, es de vital importancia contar con el trabajo de un perito tasador independiente. Y usted, ¿necesita una tasación oficial por una herencia? ¡Contacte con nosotros o rellene el siguiente formulario y le llamamos sin compromiso!

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