Cliente Perytas | Informe de perito arquitecto por defectos en la construcción de una vivienda

Contacta con Perytas un cliente para un informe pericial por la reclamación de daños en su vivienda. ¿Su necesidad?, El cliente requiere de un informe de un perito arquitecto que determine y valore los daños en su vivienda causadas por grietas y humedades, debido al agua que penetraba a través de estas-

Antecedentes al informe pericial y visita de nuestros arquitectos

Cuando nuestros técnicos visitaron la vivienda para estudiar los daños, observaron que existía una gran cantidad de grietas en la vivienda, tanto en el interior como en el exterior, situadas principalmente en los muros de la medianería con el inmueble colindante, en la planta alta y en la baja. Al parecer, a través de aquellas grietas desde la cubierta y la envolvente del edificio, se había ido produciendo la filtración de agua. Y debido a esas filtraciones, se estaban produciendo humedades en las estancias inferiores, además del deterioro de la estructura general del edificio. Cuando nuestros técnicos comprobaron la humedad existente con el higrómetro, comprobaron que el resultado era del 100% lo que confirmaba la humedad.

Según informó el asegurado, estos daños habían comenzado hacía unos diez años, a raíz de la demolición de la vivienda colindante. Una vez que se terminaron las obras, se enfoscó la medianería para ocultar los daños, pero, naturalmente, poco después volvieron a salir a la luz.

Este inmueble constaba de un sistema estructural vertical formado por muros y pilastras de mampostería que soportaban las cargas que le transmitían las vigas de madera. Los elementos que formaban la fachada eran muros de mampostería de unos 0,5 m de espesor aproximadamente, y su misión era de sustentar la estructura del edificio junto con el resto de los muros de traviesa. Por otro lado, algunos de los elementos de partición interior eran de ladrillo cerámico, unos recibidos con mortero bastardo de morteros de cemento y cal, y otros de mampostería también. La solería era de pavimento continuo de cemento en la habitación de la planta baja y de terrazo en la planta baja. En cuanto a los revestimiento de paredes y techos, eran de cal.

Algo de lo que se dieron cuenta los técnicos, era de que, como muchas otras construcciones de la época en la que se construyeron estos inmuebles, era muy habitual la construcción de engalaberno, mediante la cual, las dependencias de viviendas colindantes apoyaban unas sobre otras, saliéndose de los límites de su propiedad, algo que ocasionó algunos problemas más. Además de los datos anteriores, que fueron obtenidos gracias a la visita al inmueble, nuestros técnicos contaron con unas fotografías de esa época  de la demolición cedidas por el asegurado, para que pudieran estudiar los daños y su origen.

En ellas, se podía observar cómo había quedado el engalaberno, en el que la vivienda asegurada montaba sobre la vivienda colindante. Con la demolición de la estructura, la zona quedó en voladizo, pues tratándose de elementos de madera y antiguos, no soportaron la carga y las vigas se doblaron. Por otro lado, la parte superior del cerramiento se había deformado también, como consecuencia de la deformación de las vigas o por algún tirón de los elementos que estuvieren conectados entre ambas viviendas durante la demolición.

En la visita, se observaba cómo el muro medianero se encontraba desconectado del muro de carga de la fachada, generando una importante grieta en sentido vertical, comenzando desde el borde de cubierta y terminando sobre la mitad de la altura del paño. En el interior de la vivienda, además de  las grietas mencionadas anteriormente, vieron que la consecuencia de las mismas era que había quedado parte de la estructura de la casa en voladizo, pues se había movido la estructura del edificio.

Las viguetas de madera se encontraban en muy malas condiciones, y su entorno estaba todo fracturado y agrietado, al igual que algunos de los orificios tapados con ladrillos cerámicos, que fueron producidos durante la demolición.Sin embargo, aunque exteriormente se le dio el mismo acabado que al resto del paramento, en el interior no se había llevado a cabo ninguna medida de reparación, lo que ocasionó que el ladrillo quedara a la vista.

En cuanto a las humedades provocadas por la filtración de agua al interior de la vivienda, estaban situadas en el salón, las escaleras, el lavadero y uno de los dormitorios. Habían aparecido en los encuentros entre las cubiertas y los cerramientos de las fachadas, el lugar donde se encontraban las grietas. Y al igual que las humedades eran consecuencia de las grietas, dichas humedades estaban teniendo como consecuencia el rápido deterioro de los elementos estructurales, algo que a su vez podría provocar el colapso del inmueble si no se adoptaba una solución urgentemente. Por otro lado, había otras humedades que eran consecuencia de la mala impermeabilización en la medianería de la planta baja, otro lugar que estaba sirviendo de entrada de agua.

Os dejamos algunos detalles sobre las fotografías que pudimos realizar durante la visita.

En el momento de la visita, la progresión de las grietas parecía haberse detenido, pero se deberían poner testigos en las grietas para comprobarlo. Sin embargo, era bastante posible que, debido al tiempo transcurrido desde las obras de demolición del inmueble vecino, la estructura se hubiera vuelto a consolidar. Esto, a pesar de todo, no significaba que la vivienda estuviese fuera de peligro, pues como hemos dicho, las humedades y el agua filtrada habían estado deteriorando los elementos estructurales de madera, que acabarían pudriéndose y desencadenando el colapso del inmueble en cualquier momento.

Valoración de daños en vivienda

Los que nuestros técnicos recomendaron para la reparación de los daños y su origen, que incumplían la ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, era el refuerzo de los apoyos y la estructura que habían quedado en voladizo; la demolición del paño de medianería que apoyaba sobre la viga doblada y de gran parte de la vivienda, sellar las grietas, impermeabilizar toda la medianería con mortero higrófugo y pintar la totalidad de las dependencias afectadas por los daños para devolverlas a su estado previo a las obras de demolición de la vivienda colindante. La valoración de estas obras de reparación fue de 10.552,98 €

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GLOSARIO (RAE):

• Voladizo: Que vuela o sale de lo macizo en las paredes o edificios.
• Paño: Enlucido o capa de yeso, estuco, etc., que se da a las paredes.

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