¿División de una finca? Los problemas de una finca en proindiviso

Si has llegado hasta aquí, probablemente estés interesado en realizar una división de una finca rústica. Déjenos advertirle de que, en ocasiones, la división de fincas son “regalos envenenados”. Poder, se puede realizar siempre la división de una finca pero como casi siempre, la respuesta correcta es que depende, ya que una cosa es lo que queremos hacer y otra lo que jurídicamente debemos.

Si lo que queremos es hacer una división física de una finca independientemente de que sea, o no sea, jurídicamente divisible, se puede realizar la división, eso sí, dejando un proindiviso a todos los titulares de la finca que normalmente es un regalo envenenado. Por nuestra experiencia, la división de fincas de esta manera es la forma perfecta de pelear a tus herederos cuando no estés, porque mientras existen los cabezas de familia, todo es correcto, el día que faltes todo se complica y se hace bueno el dicho de “Familia es lo que te queda después de la herencia”.

¿Qué problemas puede suponer un proindiviso?

Dejando un proindiviso ninguno de los nuevos propietarios tiene la plena propiedad de la finca rústica, es decir, no pueden disponer de ella, solo tendrán una «cuota» proporcional que se determinará en base al porcentaje y número de propietarios que le corresponda en total al proindiviso. De facto, podrá existir un acuerdo donde se dividan la propiedad y cada uno cultive su zona asignada, pero eso no quiere decir que sea propietario exclusivo de dicha «zona» ni que pueda disponer sin el resto de copropietarios de ella.

El art 400 del  Código Civil dice que nadie está obligado a permanecer en esa copropiedad por lo que cualquiera de los copropietarios puede pedir que se divida la finca y ahí es donde empiezan los problemas de los proindivisos.

¿Qué dos situaciones puede crear una finca en proindiviso?

De esta forma nos podemos encontrar dos situaciones:

Proindiviso en una finca divisible

Cuando hay varios propietarios y cada uno supera la unidad mínima de cultivo, es posible realizar la división de la propiedad en parcelas individuales, lo que permite extinguir la copropiedad mediante la separación física del terreno.

¿Cómo le podemos ayudar en Perytas?

Para realizar la segregación de la finca hará falta una valoración, formación de lotes, informes con coordenadas GML para el registro, propuesta de segregación, creación de servidumbres de paso si procede y luego se sortearán los lotes ante notario. En Perytas ofrecemos todos estos servicios.

En caso de que no se logre un acuerdo amistoso, se debe acudir a los tribunales para solicitar la división judicial de la propiedad, resultando en que cada copropietario reciba su propia parcela de tierra.

Proindiviso en una finca indivisible

Pues empiezan los problemas, que no son pocos, ya sea porque la finca es indivisible físicamente, porque no dispone de la unidad mínima de cultivo según el registro o porque los lotes resultantes son demasiado pequeños como para que potencialmente sean rentables.

Cuando estas circunstancias impiden la división, la solución más adecuada suele ser la venta de la propiedad a un tercero o su adjudicación a uno de los copropietarios, quien compensará económicamente a los demás. 

Pero no siempre hay acuerdo ya que cualquier copropietario, por mínima que sea su participación, puede bloquear la división, se puede organizar una subasta voluntaria y si no se alcanza un acuerdo, se puede instar un procedimiento de división de cosa común en el juzgado con la posterior venta de la propiedad en subasta pública, pero llegados a este punto al final todos pierden por los gastos implícitos que conlleva y el poco valor por el que se vende el bien en subasta.

Peryconsejo no solicitado: Recomendamos encarecidamente no dejar proindivisos en las herencias y si existe porque es la forma en la que nos dejaron la herencia, lo mejor es externalizar el problema para que sea un tercer objetivo e independiente el que forme los lotes. Hasta la fecha para nosotros ha sido la mejor solución para las herencias complicadas ya que se deja a un lado los enfrentamientos personales entre los herederos.

¿Necesita el trabajo de un perito agrícola para división de una finca? ¡Contacta con nosotros o rellena el siguiente formulario y le llamamos sin compromiso!

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