Cliente Perytas | Reclamación de defectos constructivos e incumplimiento de normativa en edificio

Aunque hace ya algunos años de este expediente, siempre nos gusta ponerlo como ejemplo de lo que no hay que hacer cuando se construye un edificio. En este caso, nuestro cliente fue una comunidad de propietarios que acudió a Perytas para reclamar unos defectos en las zonas comunes y los garajes del edificio de las viviendas que habían comprado. 

El edificio en cuestión consta de 10.191 m2 de superficie, 5 plantas con 68 viviendas, locales, garajes comunitarios, piscina, pista de pádel, zona de juego de niños y otras zonas de circulación. Dicho edificio, presentaba múltiples patologías, defectos constructivos tras reparaciones, trabajos y partidas no realizados en obra y el incumplimiento de la normativa de obligado cumplimiento. ¡Os contamos todos los detalles sobre este caso real de Perytas!

¿Qué normativa regula la construcción del edificio objeto de pericia?

En cuanto a la normativa que hay que tener de referencia en este expediente, lo primero que hay que tener en cuenta es que, dado que la solicitud de licencia de obras se realizó en mayo de 2005, no le afecta el código técnico de la edificación. Pero las que sí que le afectan son:

• Real Decreto 2177/1996 de 4 de octubre, por el que se aprueba la Norma Básica de la Edificación NBE-CPI 96: Condiciones de Protección Contra Incendios de los Edificios.
• Real Decreto 721/1992 de 5 de mayo de la Consejerúa de la Presidencia de la Junta de Andalucía, por el que se aprueban las Normas Técnicas para la Accesibilidad y la Eliminación de Barreras Arquitectónicas Urbanísticas y el Transporte de Andalucía.

¿Qué aspectos hacen que se produjese un incumplimiento de la normativa?

Hay que mencionar los puntos que se incumplieron según la normativa de obligada aplicación.

• Rampas de acceso a las viviendas: Debían medir más de 3 metros y tener una inclinación inferior al 12%, algo que no se cumplía en todos los casos. Además carecían tanto de la barandilla lateral obligatoria como de tratamiento antideslizante, por lo que se tuvieron que instalar unas cintas negras con ese tratamiento como parche momentáneo.
• Rampa sin cerrar por un muro y sin barandilla en uno de los portales.
• Bordillo de hormigón que rodea la zona de juegos: Miden más de 12 centímetros, por lo que deberían de tener instalada una barandilla perimetral alrededor como la que sí tenían en el recinto de la piscina.
• Mesetas partidas en las escaleras: Están prohibidas según la normativa.
• Descansillos de las escaleras: Deberían tener como mínimo 1,20m de fondo, pero en este caso sólo alcanzan 1 metro.

¿Qué normativa regula la construcción de edificios?

En el caso de nuestro cliente, la licencia de obras se solicitó con anterioridad a la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación. El 17 de marzo de 2006, se aprueba el Real Decreto Real Decreto 314/2006 que aporta una base más solida a la construcción de inmuebles.

Visitas realizadas al edificio por parte de nuestros peritos arquitectos

Nuestros técnicos realizaron cinco visitas al inmueble, siempre acompañados del presidente de la comunidad de propietarios, para comenzar tomando fotografías de las patologías en la primera de ellas, analizar las soluciones que ofrece la promotora para las reparación de las mismas en la segunda, analizar esas reparaciones y otras nuevas patologías en la tercera, y comprobar la subsanación de los defectos constructivos en las dos últimas. 

Documentación aportada por los propietarios

En todo este proceso, también contamos con otros documentos. Por parte de los propietarios, obtuvieron varias copias: proyecto básico y de ejecución, libros del edificio y comunicaciones enviadas a la promotora. Y por parte del ayuntamiento, al que se realizaron varias visitas, varios expedientes.

Defectos constructivos, patologías y daños producidos en el edificio

Para comenzar a citar los distintos daños que nuestros técnicos se encontraron allí, comenzaremos con las patologías, en concreto, con las humedades, que se produjeron por distintas causas dependiendo de la localización de las mismas: por estancamiento, capilaridad, chorreo o filtración.

1. Lucernario del garaje, debido a una mala impermeabilización.
2. Aseos de la piscina: Manchas de humedad en el exterior del volumen, en la parte alta debido al chorreo del agua por la falta de ejecución de goterón en la ménsula, y en la parte baja debido a la falta de sellado en la unión entre el suelo horizontal y el paramento vertical de ladrillo visto por capilaridad ascendente.
3. Unión del muro medianero con el solar contiguo junto a la zona de la piscina, debido a una mala impermeabilización de la zona de césped artificial.
4. Muro que recoge las jardineras, debido a filtraciones desde las mismas plantas por la mala impermeabilización al estar la lámina impermeable despegada.
5. Unión entre la zona ajardinada y el exterior del muro de la fachada, por capilaridad y filtraciones, lo que ha provocado que incluso el muro cambie de color.
6. Estancamiento de agua en distintas zonas e imposibilidad de evacuación.
7. Muro de contención de la rampa del garaje, por chorreo de agua sobre el mismo.
8. Entrada al garaje – exterior del muro de contención, por filtraciones de agua desde el terreno hacia el exterior del muro de contención  a través de pasantes de dicho muro por mal sellado de los mimos antes de dar la capa de acabado.
9. Techo de entrada al garaje, por filtraciones desde el forjado superior; en el interior, por filtraciones en la zona de los conductos de ventilación.
10. Pared que separa el garaje de la rampa, por filtraciones desde la canaleta junto a la cara exterior de dicha pared.
11. Estancamiento de agua en entrada al garaje (en plazas concretas).
12. Acabado de hormigón de la rampa del garaje.
13. Solera de garaje por goteo de una unión mal sellada de la red de saneamiento descolgado (según la comunidad, había sido reparada varias veces pero seguía con fugas).
14. Trampillas de las escaleras plegables que dan acceso a las cubiertas, por el agua de lluvia que se ha filtrado por el lucernario, que ha deteriorado puertas y tapajuntas.
15. Paramentos de las escaleras, por filtraciones de agua desde el otro lado de los paramentos.
16. Cara interior de la losa de hormigón ejecutada sobre una de las entradas a la urbanización, generadas por un tamaño insuficiente de foterón perimetral y por una mala impermeabilización de la casa superior de dicha losa, lo que permitió el filtrado del agua de lluvia a través del hormigón.

Otro tipo de patologías eran las grietas y fisuras:

1. Paramento vertical en la zona de garajes, debido a que la junta estructural debería continuar en todo el paramento vertical. Fue reparado para la segunda visita, pero más tarde , se vio que no había sido ejecutada la junta estructural en el suelo, por lo que requería una nueva reparación.
2. Fisuras en marco de puerta de vivienda.
3. Fisuras en el pavimento de la zona de la piscina, por no haberse ejecutado la junta de dilatación correspondiente a este material de acabado (hormigón impreso).
4. Fisura en la unión del muro medianero de la zona de piscina con el solar antigüo, por no haber realizado suficientes juntas de dilatación y por el propio asiento de la cimentación del muro.

Y en último lugar, en lo referente a las patologías, los olores en los cuartos de los contadores debido a un mal funcionamiento del sifón del sumidero instalado en los mismos. Además, también había defectos constructivos tras la reparación de la pista de pádel, que sufrió unos arreglos por parte de la promotora para impermeabilizar adecuadamente y erradicar las filtraciones de agua que se producían en los garajes durante la época de lluvia. Debido a ese arreglo, la pista acabó con unas ondulaciones en su superficie que afectan a la práctica de dicho deporte.

¿Qué partidas del proyecto se habían quedado sin ejecutar?

Respecto a las partidas sin ejecutar, faltaban varios elementos que figuraban en el Proyecto Básico y de Ejecución y que no estaban construidos. Por un lado faltaban juntas estructurales, pues nuestros técnicos observaron que no se continúan en los materiales de acabado, como en el pavimento de los patios privados, lo que podría generar la rotura o el desprendimiento de los materiales de acabado por asentamientos del edificio. Y por otro lado, también faltaba un sistema de riego por goteo, una instalación que acabó realizando la comunidad de propietarios, y de la cual reclamaban su coste a la promotora.

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