Cliente Perytas | Informe pericial por publicidad engañosa en una promoción inmobiliaria

En esta ocasión, contacta con Perytas el bufete Arriaga Asociados, nos requiere para la realización de un dictamen pericial, en el que determinemos la cuantía a indemnizar a los compradores de una urbanización por la publicidad engañosa llevada a cabo por una importante promotora española.

¿Te sientes engañado por el promotor en la compra de tu vivienda?

Debes saber que de lo prometido a lo cumplido hay mucha diferencia y lo que suele pasar es que muchos promotores intentan convencer a los futuros compradores con una oferta publicitaria lo más atractiva posible, con maravillosos rendenrs y preciosas imágentes que en el fondo saben que no se van a realizar.

Las formas en las que se suelen manifestar esos incumplimientos son muy sutiles, ya que, el promotor lo que hace es ofrecer una descripción del inmueble con información vaga y sin concretar, favoreciendo el engaño, especialmente en la vivienda compradas sobre plano.

Llegan a ser tan conscientes de que no aunque lo publiciten no lo van a desarrollar que incluso llegan a introducir conceptos ambiguos para confundir al posible comprador, como pueden ser con frases tipo, “pendiente de aprobación – pendiente de determinar – pendiente de confirmar – aún en proyecto”, dando a entender que puede o no que se lleven a cabo, intentando evitarse de esta manera reclamaciones futuras de los potenciales compradores

¿Cómo puedo saber si debo reclamar o no por publicidad engañosa en la compraventa de mi inmueble?

Ante esta situación, nuestros tribunales han determinado que, lo ofertado en la publicidad de la compra de una vivienda nueva, tiene un carácter vinculante para el vendedor, aunque no conste de forma expresa en el contrato de compraventa.

Pero está claro que habrá que diferenciar cuando existe o no una publicidad engañosa en una promoción, para ello es imprescindible que se ponga en manos de un abogado experto en materia inmobiliaria y que realice un dictamen pericial contra la promotora para justificar y valorar el perjuicio sufrido por dicha situación.

Por suerte, hay que tener en cuenta que al ser un particular se sobreentiende que eres un consumidor, y por tanto, se te aplicará la legislación como consumidor, que es muy favorable, (la Ley para la protección y Defensa del Consumidor Real Decreto 1/2007, de 16 de noviembre, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa de viviendas). 

¿Qué pasos hay que dar para la elaboración de la pericial para justificar el perjuicio por publicidad engañosa?

En general tanto jueces como magistrados consideran determinante la publicidad en la toma de decisiones de un comprador y, por tanto, al reclamar por el incumplimiento de las condiciones en la adquisición de la vivienda, entiende que todos los elementos publicitarios empleados por los promotores inmobiliarios son vinculantes.

Para realizar la pericial, hay recopilar la máxima información, (Planos, imágenes 3D, folletos, animaciones, tripticos, folletos) y en general de todo elemento publicitario empleado por los promotores.

Hay que estudiar caso por caso, para analizar si el incumplimiento de lo publicitado puede justificar o no; La resolución del contrato, solicitar una indemnización o si puede pedir al promotor la ejecución de lo pendiente para que sea tal y como aparecía en la publicidad.

¿Cómo fue el informe pericial contra la promotora en la estación de Ski?

En este caso concreto, se trataba de la compra de unas viviendas sobre plano en la que la promotora publicita como elemento central de su urbanización el desarrollo de una estación de Ski, siendo el eje sobre el que giraba de todo era este y obviamente este fue uno de los aspectos que más influyeron en los compradores a la hora de la toma de decisión.

Es más, la promotora publicaba e indicaba que la urbanización se construiría siguiendo el modelo Austriaco, con más de 70kms esquiables y de la manera en la que el telecabina estaría situado a pie de urbanización y conduciría directamente a los esquiadores a las pistas.

Ni que decir, que obviamente, está más que justificado que cuando uno compra un inmueble en una urbanización alpina a más de 2.000m de altitud en el pirineo Leridano y a los pies del parque Natural de Aigüestortes es con la idea de disfrutar de una estación de ski.

Se demostró en el dictamen pericial, (con la propia publicidad que se recabo de la promotora), que se ofertaba algo que luego nunca se cumplió con posterioridad. A continuación, se valoró el perjuicio ocasionado a los compradores de los inmuebles.

¿Cómo se valora el perjuicio económico ocasionado? ¿Cuál debe ser la indemnización a los compradores?

Se procede a analizar y comparar entre lo ofertado y lo entregado y se manifiesta que no hay coincidencia esencial, es decir, el objeto efectivamente entregado tendrá un valor distinto del inicialmente vendido, no solo en el aspecto material y económico, sino también en el hecho de que el comprador ha perdido una expectativa en relación con el bien comprado, planteándose entonces la cuestión de la cuantificación de esa disminución del valor del inmueble.

De un total de 14 afectados a los que se les realizó el informe pericial por publicidad engañosa, se le hizo una tasación con una actualización de valores de lo tasado a fecha de adquisición, es decir, se determinó que valdrían esos inmuebles con y sin estación de ski, para ello se compararon testigos similares de otras urbanizaciones sin el incentivo de los servicios o mejora de tener la propia estación de Ski de modelo Austriaco.

Por parte de la promotora se aportó una contrapericial en el que calculando las superficies construidas, homogenización y tratamiento del IVA intentaban justificar que las viviendas se vendieron en su precio independientemente de que se hiciese o no la estación de sky, es decir, independientemente de si se cumplía o no con lo publicitado a los compradores.

Curiosamente (en ese largo y extenso informe justificativo de la contrapericial de la demandada), en el que se justificaba la adecuación al mercado de los precios de la compraventa de los inmuebles se reflejaba literalmente en el informe que la finalidad exigía la exclusión de cualquier elemento especulativo a futuro, sorprendente, pero cierto.

Es decir, la normativa de tasación y valoración obliga a excluir cualquier elemento especulativo, porque “podrá o no podrá ser”, pero, sin embargo, como promotor yo si puedo hacer publicidad para confundir al consumidor, incentivando ventas y subir los precios, sin embargo, si luego no se hace las viviendas estaban en precio porque la tasación hay que hacer sin elementos especulativos.

¿Cuál fue el resultado del informe pericial contra la promotora por publicidad engañosa? 

Pues efectivamente que había publicidad engañosa y que obviamente que se habían frustrado las expectativas de los compradores sobre los inmuebles y que además los inmuebles no valían lo mismo que si se hubiese desarrollado la estación de ski, parece algo obvio, pese a que la otra parte intentara justificar lo injustificable.

El total de esa diferencia en la promoción fue de casi 1´86 millones de euros, (prácticamente más de unos 100.000€ por cada uno de esos inmuebles).

Para hallar dichos cálculos se usaron coeficientes homogeneizadores y actualizadores para ponderar las variaciones del precio de la vivienda publicadas por diferentes empresas del sector (Idealista, Fotocasa, Milanuncios…) y así justificar los precios de los inmuebles con y sin estación de sky. 

¿Mi situación es similar, me he sentido engañado, tengo opciones de reclamar con vuestro informe/dictamen pericial?

En principio SI, pero hay que analizar el caso concretro para estudiar la viabilidad, pero además de nuestro informe pericial, es imprescindieble que se busque un abogado experto en derecho inmobiliario, igualmente es muy conveniente que se una al resto de compradores para interponer una demanda colectiva que reforzará su relato sobre las expectativas frustradas a todos los compradores como consecuencia de esa publicidad engañosa.

Lo cierto, es que es reiterada la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, (STS 30/05/2011 – 12/07/2011 – STS 15/03/2010 – STS 09/02/2013 Sentencia 497/2011, de 12 de julio, recurso 1838/2007 – Sentencia 518/2013, de 23 de julio, recurso 620/2011 – Sentencia 381/2011, de 30 de mayo, recurso 883/2008) en la que se establece que la publicidad, es decir,( los elementos comunes que componen el folleto publicitario), forman parte del contrato como una obligación más y por tanto su incumplimiento es generador de la indemnización que corresponda, la obligatoriedad de lo pactado contractualmente no sólo es el texto (del mismo contrato), sino que lo ofrecido en la publicidad, es exigible aun cuando no figure expresamente en el contrato de compraventa celebrado.

¿Cuál puede ser el resultado del juicio? 

Pues conviene saber que un caso similar puede resultar en sentencias distintas, cada pleito es diferente y ningún procedimiento está 100% ganado, siempre lo decimos y siempre lo diremos, el que diga eso miente, (pleitos tengas y los ganes…que decía la maldición), recuerda que cada pleito puede resolverse de diferentes maneras y se pueden dar diferentes resultados.

En el caso de que la sentencia sea favorable, se pueden dar diferentes resultados:

Se puede dar la indemnización por parte de los promotores, este es uno de los resultados posibles de este tipo de litigios, se determina una cuantía en la que se deprecia el inmueble por el incumplimiento, (Audiencia Provincial de la Coruña dictó sentencia, con fecha 30 de marzo de 2015)

También la resolución del contrato, es decir, que frustradas las expectativas ya no desea recibir el inmueble comprado, la indemnización puede ser la devolución del dinero pagado por el comprador, más los intereses, e incluir alguna suma en concepto de daños y perjuicios, así como las costas de todo el procedimiento en los tribunales.

Otra puede ser a obligar a la empresa a cumplir, (siempre que sea viable), los detalles de acabado que faltan o a arreglar los problemas o incumplimientos que puedan tener las viviendas.

¿Necesita un informe por una publicidad engañosa en una promoción de viviendas por parte de un perito arquitecto? ¡Contacta con nosotros o rellena el siguiente formulario y le llamamos sin compromiso!

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