Cliente Perytas | Análisis de defectos en vivienda por un perito arquitecto

Os traemos un nuevo caso real en el que un cliente, requiere de nuestros servicios para el análisis de unas patologías y defectos de construcción en la parcela, los muros y la piscina de su vivienda. ¿Su necesidad?, disponer de un informe realizado por un perito arquitecto que le sirviese para reclamar los daños que se habían producido en su propiedad. ¡Os contamos todos los detalles!

Antecedentes al informe de defectos en la construcción

La propiedad se ubica en un suelo urbano de uso residencial. El inmueble se distribuye en semisótano, planta baja y planta primera, con una superficie construida de más de 350m2. Nuestro cliente, precisa de un informe que detalle las patologías y los defectos constructivos en la vivienda y, además, una valoración de los daños. Para tal fin, el propietario nos cedió varios documentos como la copia visada del proyecto, los datos de la dirección facultativa de la obra y los datos del contratista de cimentación y estructura. 

Informe pericial de daños por perito arquitecto

Sin embargo, los datos sobre las manifestaciones físicas originadas por dichas patologías constructivas, fueron obtenidos a raíz de la visita realizada por nuestros técnicos al inmueble en cuestión, en la que estuvieron acompañados del propietario de la vivienda. 

Daños producidos por hundimiento del terreno

Respecto a los daños, se había producido el hundimiento del terreno perimetral de la piscina, provocado por la mala compactación de los rellenos que conforman el terreno y la acumulación de las lluvias que habían caído en los últimos meses. 

Debido a ese nuevo asentamiento de la tierra, se habían creado varios huecos en el jardín y distintas roturas en los elementos de la edificación: el borde la piscina, el canal rebosadero, la solera, el material de acabado del porche y el camino de lajas hacia la pista de tenis. Por otro lado, también se había roto la solera y los solados del porche, al igual que los daños anteriores, como consecuencia de un hundimiento del terreno.

Daños producidos en los revestimientos de los muros

Durante la visita, nuestros peritos arquitectos también comprobaron daños en los revestimientos de los muros, en algunas partes de gres porcelánico, y en otros de piezas de imitación a lajas de piedra natural. En cuanto al gres, situado en la cara exterior de los muros perimetrales, se había ido fracturando y desprendiendo debido a las tensiones provocadas por el movimiento de los muros al hundirse el terreno. Pero también debido a la aplicación inadecuada de mortero adhesivo para fijar el gres al muro de hormigón en el momento de la construcción, entre unos 10 – 15 mm, una cantidad excesiva según la ANFAPA (Asociación Nacional de Fabricantes de Morteros Industriales), que recomienda 5 mm. 

Por otro lado, se había abierto una grieta en la esquina de unión de los muros de hormigón de fachada y medianero (debido a una estructura mal ejecutada en la esquina del muro que con los movimientos del terreno había acabado por salir a la luz), lo que tuvo como consecuencia la ruptura del material de agarre y el desprendimiento del revestimiento. Y respecto a las lajas de piedra natural, también se había producido el desprendimiento de estas en la mayoría de los muros perimetrales de la zona de la piscina, donde se estaban utilizando estas piezas a modo de albardilla. En este caso, la causa también era el mortero, pero no por su exceso, si no por la mala elección del tipo de adhesivo, pues se había utilizado uno corriente en lugar del mortero especial que necesitan las albardillas.

Otros daños producidos en la vivienda

Además se produjeron otros daños, como los causados en las escaleras de piedra natural, donde se habían despegado las lajas casi en su totalidad debido a que en su momento se colocó el revestimiento con pelladas de mortero directamente sobre las escaleras hechas sobre el terreno, por lo que, obviamente, no había adherencia al colocarlo directamente sobre la piedra; la puerta del armario que albergaba el contador del agua situada en la fachada se encontraba únicamente presentada y sin recibir; la baranda acristalada que coronaba el muro de la fachada y protegía de las caídas a la zona de la piscina estaba sin terminar, pues el propietario tuvo que quitar la baranda al moverse (debido también a los hundimientos del terreno) uno de los postes y romperse el vidrio al estar sometido a tantas tensiones; etc.

Conclusiones del informe pericial y valoración de daños

Con todo esto, se concluyó que se estaba incumpliendo el art. 3 del capítulo II de la Ley de Ordenación de la Edificación, relativo a los requisitos básicos de la construcción. Y para solucionarlo, nuestros técnicos propusieron las siguientes soluciones para la reparación de las patologías y defectos constructivos. 

• La primera de ellas, respecto a la retirada y el cuidado de la vegetación, indicaron que era necesario levantar la vegetación existente en la parcela y resguardarla de forma correcta para su mantenimiento y posterior recolocación, algo imprescindible para realizar posteriormente los rellenos y comparactaciones pertinentes. 
• Por otro lado, con el mismo objetivo, también había que picar y retirar los elementos descalzados del perímetro de la piscina y la parte de la solera del porche afectada. Tras este relleno y compactación, habría que picar los revestimientos, eliminar las piezas levantadas, y repasar y nivelar los paramentos en los que se fijarán más tarde. 
• También habría que reparar aquella grieta que surgió en el muro de la fachada, por lo que también habría que arreglar el problema que la causó: la mala conexión entre muros. Respecto al borde de la piscina y la reposición de la solera, una vez compactado el terreno, se repararía siguendo las órdenes establecidas en las partidas de proyecto. 
• Una vez realizado todo lo anterior, se podría proceder a la ejecución de los chapados de los muros de solado tanto del borde de la piscina, como en la solería a reponer del porche, el arreglo de las escaleras de lajas, la fijación de la puerta del contador del agua, la colocación del vallado de vidrio y la reposición de la vegetación.

Teniendo en cuenta todo lo dicho anteriormente, nuestros técnicos obtuvieron una valor de reparación de 62.685,58€.

¿Necesita un informe pericial de un perito arquitecto? ¡Contacta con nuestros gestores o rellena el siguiente formulario y le llamamos sin compromiso!

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